Die Nebenkostenabrechnung kommt zu spät: Welche Rechte haben Mieter bei verspäteter Abrechnung und Nachforderungen?

Mist! Die Nebenkostenabrechnung ist wieder mal später als erwartet gekommen? Keine Panik, das geht vielen Mietern so. Aber keine Sorge, du bist nicht machtlos! In diesem Artikel zeige ich dir, welche Rechte du hast, wenn dein Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät ins Haus flattern lässt und wie du dich gegen ungerechtfertigte Nachforderungen wehren kannst.

Die magische Frist: Wann muss die Nebenkostenabrechnung da sein?

Ganz wichtig: Dein Vermieter hat nicht unendlich Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zuzuschicken. Laut Gesetz, genauer gesagt § 556 Abs. 3 BGB, muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein.

• •Beispiel: Dein Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember). Dann muss die Nebenkostenabrechnung spätestens am 31. Dezember des Folgejahres bei dir sein.

Wenn diese Frist gerissen ist, spricht man von einer verspäteten Nebenkostenabrechnung.

Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?

Hier kommt die gute Nachricht: Wenn die Abrechnung zu spät kommt, muss du keine Nachzahlungen mehr leisten! Das steht so im Gesetz (§ 556 Abs. 3 BGB). Dein Vermieter hat seine Chance verpasst.

Ausnahme: Es gibt eine Ausnahme von dieser Regel, aber die ist selten. Dein Vermieter muss die Verspätung nicht zu vertreten haben. Das bedeutet, er darf die Fristüberschreitung nicht selbst verschuldet haben. Beispiele für unverschuldete Verspätungen wären:

• •Der Energieversorger hat die Daten extrem spät geliefert.
• •Es gab einen unvorhersehbaren, längeren Krankheitsausfall des zuständigen Mitarbeiters (aber Achtung, hier muss der Vermieter beweisen, dass er sich ausreichend um Ersatz bemüht hat).

Allerdings ist die Beweislast hier ganz klar beim Vermieter! Er muss dir nachweisen, dass die Verspätung unverschuldet war.

Wichtiger Hinweis: Die Verspätung führt nicht dazu, dass du deine Vorauszahlungen zurückbekommst. Du hast weiterhin Anspruch auf eine korrekte Abrechnung, auch wenn sie verspätet ist.

Deine Rechte bei verspäteter Abrechnung: Konkrete Tipps

1. 1.Ruhe bewahren: Lass dich nicht von einer verspäteten Abrechnung unter Druck setzen.
2. 2.Abrechnung prüfen: Auch wenn du keine Nachzahlung leisten musst, solltest du die Abrechnung trotzdem genau prüfen. Vielleicht hat dein Vermieter dir ja zu wenig gutgeschrieben!
3. 3.Schriftlich widersprechen: Lege sofort schriftlich Widerspruch gegen die Nachforderung ein. Verweise dabei auf die verspätete Abrechnung und die gesetzliche Regelung (§ 556 Abs. 3 BGB). Hebe eine Kopie des Widerspruchs unbedingt auf!
4. 4.Vorauszahlungen weiterhin leisten: Stelle deine Vorauszahlungen nicht einfach ein! Das könnte zu Problemen führen.
5. 5.Rechtlichen Rat einholen: Wenn du unsicher bist, ob die Verspätung vom Vermieter zu vertreten ist oder ob die Abrechnung korrekt ist, solltest du dich von einem Anwalt oder einer Mieterberatung beraten lassen.

Dein Recht auf Einsicht: Belege prüfen

Auch wenn die Abrechnung verspätet ist, hast du natürlich weiterhin das Recht, die Belege einzusehen. Das ist dein gutes Recht, um die Abrechnung auf Fehler zu überprüfen. Vereinbare einen Termin mit deinem Vermieter und nimm dir Zeit, die Belege genau anzuschauen.

Verjährung: Wann ist endgültig Schluss?

Es gibt nicht nur die Frist für die Erstellung der Abrechnung, sondern auch eine Verjährungsfrist für die Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

• •Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 muss bis zum 31. Dezember 2024 bei dir sein. Deine Ansprüche aus dieser Abrechnung verjähren am 31. Dezember 2026.

Das bedeutet, dass dein Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt Zeit hat, seine Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Aber Achtung: Auch hier gilt, dass er die Verspätung nicht verschuldet haben darf!

Zurückbehaltungsrecht: Druckmittel für Mieter?

Manchmal hast du als Mieter ein Zurückbehaltungsrecht. Das bedeutet, du darfst einen Teil deiner Mietzahlungen einbehalten, um den Vermieter zur Erfüllung seiner Pflichten zu bewegen. Das Zurückbehaltungsrecht kommt aber nur in bestimmten Fällen in Betracht, zum Beispiel wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist.

BGH-Urteile: Was sagen die Gerichte?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in der Vergangenheit immer wieder mit dem Thema Nebenkostenabrechnung auseinandergesetzt.

Ein wichtiges Urteil ist beispielsweise das vom 29. April 2020 (VIII ZR 94/19). Hier hat der BGH klargestellt, dass eine verspätete Abrechnung grundsätzlich zum Verlust des Nachforderungsanspruchs führt, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Es lohnt sich also, die aktuelle Rechtsprechung im Blick zu behalten.

Fazit: Bleib am Ball!

Eine verspätete Nebenkostenabrechnung ist ärgerlich, aber kein Grund zur Panik. Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst und diese auch durchsetzt. Lass dich nicht von deinem Vermieter einschüchtern und hole dir im Zweifelsfall rechtlichen Rat. Prüfe die Abrechnung genau, widersprich ungerechtfertigten Nachforderungen und bleib am Ball! So kannst du sicherstellen, dass du nicht mehr zahlst als du musst. Und denk daran: Eine verspätete Abrechnung ist oft schon der erste Schritt zum Erfolg!